家づくりの教科書 競売・任意売却

庭の倉庫が登記されていない!!

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その1

任意売却で家を購入したら理想の家が建てられるかも【なぜなら私がそうだから】

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その2
不動産屋へ飛び込みで行って最高にいい物件情報をもらうには?

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その3
元不動産買取業者の営業が教える、中古住宅を内見する際のポイント

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その4
謄本はすべてを語る!競売になりそうな家を安く買う。

すっかり更新が遅れてしまいました。 今更間満載ですが、途中でやめるのも気持ちが悪いので 気にせず続けます。笑 続きの記事になります。 初めての方は、こちらからご覧ください。 その1 その2 その3 も ...

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その5
新たな問題発覚!私道の持ち分がない!!!

続きの記事になります。 初めての方は、こちらからご覧ください。 その1 その2 その3 その4 またまた長編な記事になってしまいそうな予感・・・。 ダラダラとごめんなさい。   接道義務だけ ...

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もっともっと競売や任売について知りたい!!という方は
こちらの記事も是非どうぞ♡

その1 地続きの隣の家が競売にかかるって?!【大問題勃発編】
その2 地続きの隣の家が競売にかかるって?!【占有者の正体発覚編】
その3 地続きの隣の家が競売にかかるって?!【情報収集編】
その4 地続きの隣の家が競売にかかるって?!【任売交渉編】
その5 地続きの隣の家が競売にかかるって?!【交渉実践編】
その6 地続きの隣の家が競売にかかるって?!【ついに買付証明書!編】
その7 地続きの隣の家が競売にかかるって?!【占有者Mとの結末編】
その8 地続きの隣の家が競売にかかるって?!【取引終了と面白すぎる後日談編】

 

大きすぎる倉庫や車庫は要注意!

ここまで、権利関係のトラブル続出の取引ですが
無事、私道も確保できたし
いよいよ契約できるか?!と言いたいところですけど。
(なにしろ、もたもたしていたら入札が始まっちゃいますから!)
じつはまだ、問題ありなのです。

このブログをじっくり読んでくださっている方は
もうお気づきかもしれませんね。
なんども登場しています。
築20云年の家よりも立派な、
鉄骨2階建ての大きすぎる倉庫。
これが最後にやらかしてくれています。笑

この倉庫、
大きすぎて家の日当たりを悪くして、
カビっぽくさせていただけじゃありません。
未登記だったんです。

登記とは
(不動産においては)
建物や土地の大きさ、種類や所有者
それから前の記事にも出ていた権利関係を
国で管理している帳簿のようなものに
載せてもらうことを言うんですけど。

謄本に書いてあること、とイメージしてもらうとわかりやすいかしら。
土地と建物と、それぞれ登記(謄本)があって、
この土地に、この建物が建ってますよー
と土地、建物の謄本セットで一目瞭然なわけです。

で、
建物の登記って
色々と条件があって
「外気分断性」「用途性」「定着性」
という3つの条件を満たしている建物は
登記しなくてはならないと決められているんですね。
(この3つを満たしていると、「建物」と公的に認められるということ)

この3つの条件、言葉が少し難しいですけど
簡単に言うと
「外気分断性」・・・屋根と壁がある建物(天井高1.5m以上)
「用途性」・・・建物を建てた目的を果たせるものかどうか。
「定着性」・・・移動できるような建物はダメ。
コンクリートやボルトなどで地面に固定されている建物

解釈としてはこの3つのほかにも色々あるようですが、
ザックリいうとこんな感じです。
つまり、

すっごく頑丈な鉄骨と壁と屋根に囲んで
収納力抜群の
ボルトでガッツリ地面に固定されて
嵐が来ても槍が降っても
絶対飛んで行ったりしないような
この倉庫は、
登記しなくちゃいけない建物
ということになります。

この倉庫が未登記で何が問題かというと
そもそもこの倉庫、
倉庫としてのスペックは完璧なわけです。
広さも十分あります。
未登記なので、正確に測っているわけではありませんが
50坪の土地のうち、4分の1弱をしめているのです。

さて、
我が家がこの物件を購入したとして。
我が家の土地の一部に
『誰のものでもない10坪程度の建物』があるわけです。
誰のものでもないということは
当然、
我が家のものでもないということです。
いくら土地、建物ともに
主人や私の名前で登記されていたとしても、です。

そこへ、悪意の第三者Aがやってきて
「この倉庫、私が建てたんですよ」
と言ってきたらどうでしょう??
「いやいや、うちの庭に建ってるんだからうちの倉庫でしょ!」
と言いたいところですが、
なにしろこの倉庫、
『誰のものでもない倉庫』なので、
そう簡単に話はまとまりません。
不動産業界でいうところの
『紛争』へ発展しかねません。

まあ、
上に書いたような状況は
今のご時世なかなか無いとは思いますが
銀行ではこれらのことを
可能性の一つとして判断します。
つまり、
物件の価値として、(融資をする価値のあるものかどうか)
リスクがあるかどうか
という点において
かなりのマイナスポイントとなってしまいます。

実際、この時も
銀行の融資条件として
未登記の倉庫を登記すること、ということが加えられました。

ここでちょっと話は脱線してしまうのですが・・・
銀行の融資を受ける際、
色々と物件の資料を提出して
それぞれの電卓をはじき
机上の計算をあれやこれやして
融資をしてもらえるかどうかを判断してもらうわけですけど
当たり前といえば当たり前でしょうか・・・。
きちんと銀行サイドでは、
現地調査が行われているんですよね。

以前の記事に
地続きの土地を買った時のことを書きましたが
銀行数社に打診したんですけど
こちらが知らない間に見にきていたらしく
商用目的が疑われる
(駐車場にしたり、事務所を構えたり、賃貸にしたり・・・)
という理由で断られる、ということがありました。

今回の件にしても
ローンを打診して、
(今回は、不動産屋さんの営業を挟まず、個人でローンの相談をしました)
担当さんが直接現地を調査したからこそ
未登記物件の存在がばれてしまったのですね。

話は戻って、
いくら、融資実行の条件とされても
こちらとしては、
こんな倉庫は手に余ってしまいます。
無駄に大きい収納力よりも
日当たりが欲しいです。
数万円も払って登記する価値がありません。

物件価格としては
地域の相場と比べて十分安かったのですが
なにしろ売主さん側としても
はやく売りたいわけで。
売り主さん側の
海千山千の営業さんが
売主さん負担で倉庫を解体することを、
契約の条件にもう一つ加えてくれることになりました。

今考えると、
一番初めの売値には
相当売主さんの『引っ越し代』を乗せていたのかしら・・・。

さて、ここまできて
やっと契約にありつけることができました。

このように、
安い物件には落とし穴がたくさんあります。
が、
ひとつひとつ地道にクリアしていけば
とってもお得なお買い物になりえます。

ただ、
そのためには、やっぱり
買主自身も勉強しなくてはいけない、ということ。
営業マンにただただ流されて
いわれるがままに資料を提出して
記名押印して・・・
という風では
どこに落とし穴があるのか、
はたまた落とし穴の存在すら気づかずに
適当に砂をかけてごまかして
取引終了となってしまうかもしれません。

次回は、
競売物件や任意売却案件の物件を買うときに
知っておきたいことなどを書いてみようと思います。

 

 

 

 







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