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未公開物件を探してお得にいい物件をゲットしたい！
そんな淡き期待を胸にこの記事をご覧になっているあなた。
もしもまだこちらの記事を読んでいなければ、是非こちらの記事からご覧ください。
家を売りたいのにどうして未公開にするのか？
探す価値のある未公開物件とは？
この記事を読めばわかると思います。
未公開になる原因がわかれば、未公開物件の探し方をイメージしやすくなるはず。
この記事は、なぜ未公開にするのかをザックリ理解できている人に向けて書いた記事になります。
そのうえで、私が不動産買取業者としてどのように未公開物件を探していたか。
また、プライベートで未公開物件をどのように購入したか。
具体例を書きつつ、未公開物件の探し方について詳しく解説しています。
それからこの度、私がインターネットで未公開物件の情報をゲットできた経緯についてもご紹介しています。
未公開物件の探し方を知るには、未公開物件について知ることが大事
未公開物件の探し方を知るには、未公開物件とは何ぞやを知っているほうがイメージしやすいです。
簡単に前回の記事未公開物件がお買い得だと思ったら大間違い【本当に価値ある未公開物件とは】をおさらいしてみます。
未公開物件には2種類のパターンがあります。
未公開物件の種類
- 他の仲介業者に公開していない物件
- エンドユーザーに公開していない物件
どうして未公開になってしまうのか、それぞれこんなケースが考えられます。
ほかの仲介業者に公開していない物件
- レインズの登録期日までに自社販売をしたいから
- 一般媒介でレインズに登録していないから
- 売主が買取業者だから
- 元付けに売る気がないから
- 任意売却案件だから
エンドユーザーに公開していない物件
- 元付け業者が囲い込みをしているから
- 近所の人に知られたくないから
未公開物件になる理由をまとめてみるとこんな感じです。
どうして未公開になるのか？
- 元付け業者が情報を独占しようとしている
- 売主に公開したくない事情がある
- 公開できる状況ではない
- 元付け業者にやる気がない
ここまで書いていることがよくわからないな、という方は是非前回の記事に戻っておさらいしてみてくださいね。
未公開物件の簡単な探し方なんてない？
ではそのような未公開物件をどう探したらいいのでしょうか？
私が買取業者で働いているときに、実際に未公開物件の情報をどうやって入手していたかいくつか書いてみます。
未公開物件の探し方
- 懇意にしている銀行の担当者から直接査定依頼
- 懇意にしている仲介業者の営業から直接査定依頼
- 地道に小さい不動産屋へ営業
- 売却希望者から直接査定依頼
どうでしょう？
未公開物件を見つけられる自信がなくなってきた人もいるんじゃないでしょうか？
スーモやアットホーム等のポータルサイトを眺めていても、未公開物件は絶対に見つかりません。
プロの買取業者でなければ懇意にしている銀行や仲介業者の営業マンなんてそうそういませんよね。
となると、とにかく公開していない物件情報を持っている仲介業者を1軒1軒問い合わせて探し当てるしか方法はありません。
未公開物件のプロでも地道な努力が必要
住宅の買取業者にとって会社の利益を上げるためには、少しでも相場よりも安く家を購入する必要があります。
なぜなら、家を買い取った後にリフォームするなり更地にするなりして、もう一度売らなければいけないからです。
そのためには、訳あって世に出回っていない競争率の低い物件を探し当てることが一番の近道。
仲介業者と旨味を分け合って、『おいしい情報』をもらえるように地道に営業活動を続けるわけです。
一見さんにおいしい情報をくれるわけがない
では、初めて仲介業者を訪れたあなたに対して営業マンは『おいしい情報』をくれるでしょうか？
答えはNOです。
交渉次第で安くなる買取業者が変えるような物件だったら、買取業者に紹介して『貸し』を作ったほうがいいですもの。
のちのち買取業者が再販した時に専任契約をもらえる、困ったときに物件を買い取りしてもらえるなど、後々のリターンがあるから。
つまり何が言いたいかというと、買取業者と競争するには、この人に物件を紹介してあげたいと仲介業者に思わせないと難しいという事。
どうでしょう。
ますます、未公開物件なんて見つけられないんじゃないかと思えてきた人もいるかもしれません。
買取業者が買えない未公開物件の探し方を考えよう
買取業者が買えない物件とは？
一般の購入希望者が、買取業者が買えるような物件の情報を優先的に教えてもらうことは難しそうです。
では買取業者が買えないような物件だったらどうでしょう？
仲介業者が両手を欲しいがために未公開にしているのなら、なんとしてでも自社で購入希望者を見付けなければいけません。
つまり、買取業者が買えないような物件ならば、一般購入希望者でも未公開物件の情報をゲットできるチャンスが十分あることになります。
では買取業者が買えないような物件とはどんな物件でしょうか？
それはズバリ、金額が大きく下がらない物件です。
なんだ、それなら未公開物件を探す意味がないじゃない、と思う人もいるかもしれません。
『いい』物件を探そう
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未公開物件とは、値段が安くてお買い得な物件。
そんな風にイメージしている人もいるかもしれません。
基本的には、未公開物件とは何かしらの事情があって、ただ『未公開になっているだけ』の物件です。
いい物件もあれば、そうでもない普通の物件もある、と考えてください。
けれど中には、元付け業者が『絶対に自社で売れる自信がある』と情報を独占している場合もあります。
- 人気の地域
- 売り物件があまり出ない地域
- 築浅で綺麗
このように、ただ売っているだけでも必ず売れる、というようなとっておきの物件を隠し持っているパターンがあるわけです。
未公開物件の探し方は3パターン、強者ならおまけに1パターンあり
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色々な仲介業者に声をかけておく
一般の購入希望者が未公開物件を探すにはどうしたらいいでしょうか？
色々な仲介業者へまめに足を運び、希望のエリア、広さの物件を営業マンに伝えておく。
とにかくこれにつきます。
こうすることによって、新しい物件が出たらすぐに連絡をもらえるようにお願いしておきましょう。
- 直接へ店舗へ行って希望の物件を伝える
- 仲介業者にメールで問い合わせをする
- 仲介業者のメルマガやＬＩＮＥを登録する
普通に考えたら直接店舗へ行くのが一番いいですよね。
けれど、あちこちに来店するのは大変です。
自宅から近い場所へは来店して、その他へはメールで問い合わせ、というのもアリだと思います。
町中を観察し、うわさ話にアンテナをはる
希望のエリアがピンポイントで決まっている場合は、町中を観察したり噂を聞いたりする事が、未公開物件を探すのに役立つことがあります。
何を隠そう、私がプライベートで未公開物件を購入したのも、実はうわさ話がきっかけでした。
その経緯についてはこちらの記事に詳しく書いていますので、興味のある方は是非ご覧ください。
希望の地域を観察していると、空き家かな？と思うような家があったりします。
- 雨戸がいつも閉まっている
- ポストにたくさん手紙が入っている
- 庭の手入れがされていない
大体の住所を調べて、近くの不動産屋へ行ってみると、事情を知っているパターンがまれにあります。
どうしてもこの場所の土地が欲しい！という場合は、ここからさらに法務局へ行って持ち主を調べる事もできます。
どうしてもこの場所がいい！という希望があるのならば、実際に町中を歩き回ってみるといいですよ。
未公開物件アリと書いてあるサイトを使う
ネットで『未公開物件』と検索すると、未公開物件を紹介してくれるというサイトを見つけることができます。
未公開物件アリと書いてあるサイトをくまなくチェックしてみると、いくつかのタイプがあります。
- 不動産屋のＨＰ
- 会員登録すると全物件が閲覧できるサイト
- 会員登録をすると仲介業者から資料を請求できるサイト
不動産屋のホームページ
特定の不動産屋のＨＰ内で『未公開物件あります』とうたっている場合があります。
まあ、これは当たり前といえば当たり前です。
どの不動産屋にも、未公開物件になりえるケースがあるわけですから。
これは未公開物件がお買い得だと思ったら大間違い【本当に価値ある未公開物件とは】を読んでいただければ理解してもらえると思います。
ただ、任意売却案件が得意で債権者や管財人などから査定の依頼がよくあるという不動産屋は、未公開物件の情報を他よりも多く持っている場合があります。
いろんな不動産屋さんのＨＰに会員登録しておくのは、未公開物件を見つける探し方としてはいい方法です。
任意売却って何？というかたはこちらの記事をご覧ください。
会員登録をすると全物件を閲覧できるサイト
会員登録すれば全部の物件を見ることができますよ、というポータルサイトですね。
これは未公開物件にはなりません。
なぜなら会員登録をしている人なら誰でも見られちゃうわけですから。
レインズに載っている物件を、そのまま載せている情報がほとんどだと思われます。
会員登録をすると仲介業者から資料を請求できるサイト
会員登録をして希望のエリアや間取りなどを入力すると、仲介業者からそれにマッチした資料が送られてくる、というサイトです。
この場合は未公開物件が入っている場合が期待できます。
もしも未公開物件が希望の物件にマッチしていれば、仲介業者は売却希望者に直接紹介することができます。
請求した人にしか情報を渡さないので、広告掲載禁止という約束も守ることができています。
不動産知識があるなら競売もあり
未公開物件とは少し反れてしまいますが、市場に流通していない物件といえば競売物件です。
ただ、不動産の知識なんて何もない、という方は絶対やめたほうが無難です。
どうしてもこの物件が欲しい！というものがあったら競売の入札代行をやっている不動産屋へ相談してみてください。
競売物件の情報を見てみる ＞＞ BIT不動産競売物件情報
【未公開物件の探し方検証】ネットの資料請求で見つかるか検証してみた
正直に言うと、経験から言って、こんなに簡単に未公開物件が見つかるとは思っていませんでした。
結論から言ってしまいます。
ネットの資料請求で、未公開だと思われる物件を見つけることができました。
実際に売りに出ている物件の情報なので、細かいことは書けません。
ごめんなさい。
ですが、せっかくなので経緯をご紹介します。
希望の場所や価格帯、物件の種類などを入力してみた
資料を請求する物件の条件を次のようにしました。
- 第一条件 一戸建て新築、中古
- 第二条件 収益物件
- 希望の間取り 3DK/3LDK
- 希望の面積 33坪くらい
- 希望の価格帯 1500万円～2000万円
エリア内の場所にもよりますが、相場を考えると希望の価格帯はかなり安めに設定しています。
自由に希望を書く欄には
- 築古でもOKです
- 安ければ安いほどいいです
- 駐車スペース必須です
と書きました。
個人的に収益物件に興味があるのでわくわくです。
サイトに個人情報を登録してみた
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よくわからないサイトに個人情報を登録するのは少し気が引けますよね。
複数の仲介業社へ小分けに登録するか、それとも一括サイトで一度だけ登録するか、この差は少し悩みます。
不動産屋へ登録すれば営業電話やメールがたくさん来るだろうし。
一括サイトに登録すれば、どこかほかのところへ自分の個人情報が回ってしまうかも。
一括資料請求サイトに登録した個人情報が、もしもほかのサイトへ情報が流出してもいいように、新しい捨てアドを作り登録してみました。
また、情報が流出するかどうか判断するもう一つの材料として、名前の一字を変えてみました。
本名は『あさみ』なので、もしも『あさこ』宛のDMやメールが届いたら・・。
また、電話や訪問されるのは嫌なので『ご連絡について』という欄には
と記入しておきました。
3社の中からチョイス
希望エリアを入力すると自動的に3社の紹介が出てきました。
せっかくなのでここは『まとめて紹介』にチェックを入れてきます。
不動産投資にゆる～く興味がある者として、なかなか良さげな物件がこの後出てきてしまったので、すべてモザイクにさせていただきます。
さて、ここまで来ていよいよ『一括取り寄せ依頼をする』をクリックしてみます。
来店と変わらないスピード感
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一括請求をしてみたのは日曜日の夕方4時ごろでした。
クリックして10分後くらいにケータイに見知らぬ番号から着信。
対応してみると、資料請求した3社のうちの1社でした。
『電話と訪問はお断りって書いたんですけど・・』
すると慌てた様子で平謝りされ
『資料だけメールで送らせていただきます』
と言われ電話を切りました。
そのまま営業トークに突入！なんてことはなく、本当に読み落としてしまった様子。
数分経ったらメールが送られてきました。
冒頭にこのような文が。
すぐにメールが届くも『探しているのは居住用の物件なのか収益用の物件なのか』の確認メール。
何度もやりとりしたくなかったので、そのままスルーしてしまいました。
ほかの2社からも1時間もたたずにメールが届きました。
安くて収益になりそうな物件を探している、というこちらの意図を汲んでくれている物件のチョイスです。
コロナの影響であちこち出掛けるのは憚れる今、ネットで資料を請求するのは正解かも。
送られてきた資料は2社から8物件
結局、ご縁がなかった（と勝手に判断した）1社を除いて、2社から8物件の販売図面を送っていただきました。
今回はエリアも限定しているし、相場よりも安く希望価格を設定しているので、同じ物件の資料が届くかなと予想していました。
けれど2社で同じ物件は一つもありませんでした。
さて、早速リサーチ開始です。
この8物件のなかに未公開物件はあるでしょうか？
仲介業者のHPとポータルサイトで未公開物件かそうでないかを確認
8つの物件が未公開物件か、そうでないかをチェックしてみました。
- 資料を送ってくれた仲介業者のHP
- スーモ
- アットホーム
この3つのサイトを見て、もらった資料の物件が載っていないか調べてみます。
すると、なんとこのうち1軒がどこにも掲載されていませんでした。
この情報は、少なくとも、
- スーモを見ている人
- アットホームを見ている人
- 仲介業者のHPを見ている人
は知り得ない情報です。
スーモやアットホームを見たことがない人はその情報量を是非チェックしてみてください。
レインズに載っているほとんどの物件が登録されているメガサイトです。
簡単には見つからないと思っていた未公開物件（らしきもの）をこんなに早く見つけられてしまい驚きました。
興味がある方は是非、資料問い合わせしてみることをおすすめします。
未公開物件の探し方をまとめてみた
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今回、予想外にネットの一括請求が大躍進してくれました。
だけど本気で未公開物件を探したいのなら、やっぱり店頭へ出向いて営業マンと直接対話するのが一番だと思います。
それも複数の仲介業者へ行くべき。
ただ、こんな人はネットで探すほうがストレスなく物件探しができるかも。
- 忙しくて時間がない
- 仕事の休みが水曜日
- 人と直接話すのが苦手
- 小さい子供がいる
ある程度ネットで資料を集めて気になる物件をピックアップしておくのもよし。
メール上のやりとりで営業マンの営業力や人間性、相性を見極めるのもよし。
不動産取引はスピードも肝心ですが、『縁』によるところも大きいです。
ストレスなく、自分に合った方法で進めるのが一番かもしれません。
ちなみに、私が一括請求した後日談ですが。
メール以外の営業をされることは全くありませんでした！
また、知らないところから『アサコ』宛にDMなどが届くこともありませんでした。
ネットで資料請求したい人には、胸を張っておすすめできるサイトです。
＼私も未公開物件をもらえました！／
