家づくりの教科書 競売・任意売却

謄本はすべてを語る!競売になりそうな家を安く買う。

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すっかり更新が遅れてしまいました。
今更間満載ですが、途中でやめるのも気持ちが悪いので
気にせず続けます。笑

続きの記事になります。
初めての方は、こちらからご覧ください。

その1

任意売却で家を購入したら理想の家が建てられるかも【なぜなら私がそうだから】

任意売却って何?という方は、まずはこちらの記事をご覧ください。 関連記事 任意売却で購入する流れを超簡単に解説します【心配無用】 実は現在我が家が建っているこの土地は、任意売却によって市場相場よりも2 ...

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その2
不動産屋へ飛び込みで行って最高にいい物件情報をもらうには?

続きの記事になります。 初めての方はこちらからご覧ください。 私は大学卒業後から結婚を機に退職するまで、住宅の買取業者で営業をしていました。 仕事な内容は、住宅を査定後購入し、リフォームをして再販する ...

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その3
元不動産買取業者の営業が教える、中古住宅を内見する際のポイント

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もっともっと競売や任売について知りたい!!という方は
こちらの記事も是非どうぞ♡

その1 地続きの隣の家が競売にかかるって?!【大問題勃発編】
その2 地続きの隣の家が競売にかかるって?!【占有者の正体発覚編】
その3 地続きの隣の家が競売にかかるって?!【情報収集編】
その4 地続きの隣の家が競売にかかるって?!【任売交渉編】
その5 地続きの隣の家が競売にかかるって?!【交渉実践編】
その6 地続きの隣の家が競売にかかるって?!【ついに買付証明書!編】
その7 地続きの隣の家が競売にかかるって?!【占有者Mとの結末編】
その8 地続きの隣の家が競売にかかるって?!【取引終了と面白すぎる後日談編】

大事なのは売りたい理由

無事内見も済ませ、
築年数は古いけれど、無駄に大きすぎる倉庫を除けば
10年ほど住むには十分すぎる物件だと確信しました。

大工さんの旦那さんが建てた家だと売主さんが言っていたし、
それなりにこだわって作ったんでしょうね。

なんて、
世間話を営業Kさんとしつつ謄本を読んでいると

大工の旦那さん、建ててないじゃん!!
という衝撃事実発覚・・・。
謄本見ればすぐにわかるような嘘、つかないでくれよと
突っ込まずにはいられない。

なんでもない普通の一軒家なのですが
なんというか・・・
曰くつき??
謄本の枚数が多い多い!
ころころ所有権が移転していて
抵当権もズラズラと。

そのうち4番目の所有者が現在の売り主さんの旦那さん。
そして数年後に相続によって奥さん(今回の売主さん)と娘さん(だと思う)に移転登記されていました。

謄本を読み解いていくと
どうやら一人目の土地の所有者から
開発業者に売り渡され
その業者が建物を建てて
建物完成後もしばらく売れ残り
なぜか、開発業者の社長と思われる個人名で登記のし直し。
(●●土地開発のように社名に個人名表記)

数年後に、現所有者の旦那さんが住宅ローンを使って購入
という流れらしい。

旦那さんはこの物件を所有後から数年間かけて
この家を担保に何件かの金融機関で借入して
相続で奥さんと娘さんに所有権が移って
いくつかの金融機関へ返済。(団信と生命保険??)

その後は
奥さんと娘さん(仮)で平等に所有権を持ち合うが
財務省の差し押さえが入り
市の差し押さえが入り
保証会社数社の差し押さえが入り
と、まさしく踏んだり蹴ったりな状態。

売主さんの人生の一部を垣間見たような気分。
なんだかドッと疲れる作業ではあるけれど
私は結構好きです。謄本を読むの。

関係ない話ですが、
競売の場合は
物件の内見をすることができないので
『3点セット』という物件の概略書のようなものを読んで査定をします。
物件明細書、評価書、現地調査報告書
の3つの資料をあわせて3点セットと呼びます。

このなかの現地調査報告書というのは
執行官が自分で現地へ行って、
いろいろな人の話を聞いて書いているものなんですけど
なかには『関係者の陳述』というのもあって
どうして本物件が競売にかかってしまったのか
関係者の生の声を読むことができるんです。

悪趣味だなと、わかってはいるんですけど
このページを読むのが一番好きです。
3点セットをダウンロードしたらまずは陳述書・・・。

話が脱線してしまいましたね。
つまりは
この物件、このまま放っておくと競売にかかるわけです。
競売にかかってしまえば、
いくらで売れようとも落札金額はすべて債権者のもとへ渡ってしまい
自分の手元には何も残らないわけですよね。

以前書いた任意売却のパターンと同じです。

けれど、
もしも、
競売になる前にこの家を売れば
税金の滞納分をすべて支払って、
債権者らにお互い合意済みの金額をいくらか支払って
あまった分は自分たちの引っ越し代になるわけです。
(販売代金に売主さんの引っ越し代金分が含まれているんですね。)

なので、
売主としたら、そりゃ必死です。
架空の大工の旦那さんを登場させてまでしても売りたいわけです。

もちろん、
不動産屋さんのチラシや販売図面には
競売になりますとか、任意売却希望物件です
なんて書いてありません。

でも、
以前の記事にも書いたように
毎日毎日同じ地域の売り物件をチェックしていると
『わけあり臭』のする物件って、あるものです。

今回のように競売になりそうという理由以外にも
相続した物件の相続税が支払えないから売りたい、とか
相続した土地を現金に換えて兄弟で分けたい、とか
離婚したから家を売りたい、とか
何かしらの『早く売りたい理由』がある家って
相場よりも安かったり、
大々的に販売活動(チラシに載せたり、現地に旗を立てたり)していなくても
「実は・・・こんな物件もありますよ」
なんて、営業マンがこそこそと資料を持ってきて
お値段の相談にのってくれることがあります。

家が古いとか、
土地の形が悪いとか、
そういう、物件自体の瑕疵が原因で安い場合ももちろんありますけど
(今回の場合の、大き過ぎて日当たりが猛烈に阻害されている倉庫のように。)
売主さん側の事情によって値段が安くなる場合もあるんです。

またまた話が脱線してしまいました。
今回の物件は、
謄本を読んでみたら任意売却だということが分かったわけですけど
それ以外にも、
大きな大きな落とし穴がありました。

続きます。

新たな問題発覚!私道の持ち分がない!!!

続きの記事になります。 初めての方は、こちらからご覧ください。 その1 その2 その3 その4 またまた長編な記事になってしまいそうな予感・・・。 ダラダラとごめんなさい。   接道義務だけ ...

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