家づくりの教科書 競売・任意売却

新たな問題発覚!私道の持ち分がない!!!

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その1

任意売却で家を購入したら理想の家が建てられるかも【なぜなら私がそうだから】

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その2
不動産屋へ飛び込みで行って最高にいい物件情報をもらうには?

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その3
元不動産買取業者の営業が教える、中古住宅を内見する際のポイント

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その4
謄本はすべてを語る!競売になりそうな家を安く買う。

すっかり更新が遅れてしまいました。 今更間満載ですが、途中でやめるのも気持ちが悪いので 気にせず続けます。笑 続きの記事になります。 初めての方は、こちらからご覧ください。 その1 その2 その3 も ...

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またまた長編な記事になってしまいそうな予感・・・。
ダラダラとごめんなさい。

 

接道義務だけじゃない!道路って、結構奥が深い

前回の記事で、
購入しようと思っている物件が競売にかかる直前だということが発覚したところまで書きました。
まあそれはいいとして。
物件の資料を一通り確認していると
ちょっと困った事が新たにわかりました。

接道である私道の持ち分がなかったのです。

比較的大きな公道からはいる、路地の行き止まりにある家なんですけど、
この路地っていうのが、
『42条1項2号道路』(2号道路)、
いわゆる『開発道路』なんですね。

開発道路っていうのは、
例えばすごく広い土地を、開発業社のAが購入したとして。
そこに6棟の建売住宅を建てようと
購入した土地を整地して、区画分けして、
道路を作るわけです。
このように、『都市計画法による道路』が開発道路というものなんですけど
これがまたややこしくて、
開発道路にも公道と私道があるんです。

道路って、意外と奥が深くて難しいので
詳しい説明は省いてしまいますけど
とにかく、
購入したいと思った物件の接道が
私道の開発道路で
現所有者所である売主さんは、
その持ち分を持っていなかったんです。

これ実は
結構厄介です。

接道義務と言って
建築物の敷地には、4m以上の幅の道路に2m以上接しなければならない、ということは
ご存知の方も多いかもしれません。

接道義務を果たしていないと、
建築物を建てることができないわけですけど
この道路って、
接道しているからと言って好き勝手に使ってはいけないんですね。

公道の場合、
行政が道路の管理者ですから
水道やガスの工事など道路に手を加えるようなことを
個人で勝手に行うことができませんよね?

同様に、
私道の場合も
持ち主の許可なしに、勝手に物を置いたり掘削したりできないわけです。

もっと極端に言うと、
勝手に歩いたり、車で行き来することも
持ち主の『許可』が必要になってきます。

許可というのは、
口約束だったり
取り決めをして、書面に残していたり色々ですが
建築物を建てるということは
重機や関係者の出入り、
水道工事などに伴う道路の掘削など
トラブルにつながりそうな要素が多々あるので
せめて、
『通行許可書』や『掘削承諾書』などがあったほうが安心です。

 

私道の持ち分がない!売買できるの?!住宅ローンは?!

今回の場合は
これらの書面も何一つなく
売主さんに購入当時のことを伺ってみても
道路に関して特に覚えているような特記事項もないとのことでした。

このままでは
この家を購入しても、将来建て替えなどできなくなってしまうかもしれません。

では、
この私道をだれが持っているのかというと
この路地に建っている家の所有者はもちろん、
(路地には6件の家があります。)
少し離れたところに住んでいる方もチラホラ。
道路の謄本を見れば持ち主がすぐにわかるんですけど
現状関係ない人も数人いる状態。
(ふつうは、私道を使っている人が持ち分を持っていればいいだけなんですけど・・・)

承諾書を取るといっても
この道路の所有者全員に署名捺印してもらわなければなりません。
これって、
結構ハードル高いですよね。

ある日突然不動産屋さんが訪ねてきて
「奥の〇〇さんが私道の持ち分がないので
勝手に通行や掘削を今後永久にできるように
署名して印鑑押してほしいんですけど。」
と言ってきたとして。

道路のこととか、建築のこととかよくわからなければ
こんな話、ほんとに印鑑押して大丈夫なの??
ってなりますよね。
全員が、承諾してくれるのかしら・・・。

それならばと、
承諾書でなくて
持ち分を買い取る方向で話を進めましょうということに。
私道の持ち主のうちの、だれか一人が
売るなり譲るなりしてくれればいいわけですから。

で、
ここからがまた交渉。
そもそも、うちがこの物件を購入して住宅ローンを組むとなると
銀行的にも、
私道の持ち分がないことがネックになってくるはずです。
ないのとあるのとでは、
不動産の価値としても大きく変わってくるわけですから。

ならば、
競売になる前に迅速に取引できるよう
(住宅ローンがすんなり通るよう・・・)
契約書に売主さん負担で私道の買取をお願いすることにしました。
つまりは、
契約書に売買の『条件』として
私道持ち分の確保を明記してもらうということです。

売主さんのほうの不動産屋さんは
任意売却を専門に扱っている業者さんらしく
この手の、問題あり物件には慣れているようで
すんなりと承諾してもらうことができました。

なので、
結果的に、
私道のうちの何分の1は
我が家の持ち分となったのですが
どうやって相手にアプローチして
どういう条件で話がまとまったのかは分かりません。

ですが、こうやって
地域の相場よりも安い物件となると

売主さんに早く売りたい事情がある場合

古い、雨漏り、汚い、残置物が置きっぱなしなど、
建物自体に瑕疵(欠点、問題点)がある場合

今回のように権利関係の瑕疵がある場合

があるわけですが、
ひとつずつ、こちらに有利になるよう交渉したり
少し負担があったとしても、きちんと調べてクリアしていけば
かなりお得なお買い物になります。

安いのには、必ず理由があるわけですから。

こうやって、
大問題の、私道の持ち分がないという件は解決したわけですけど
実はまだまだ問題は残されていました。

 

続きます。
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