土地を買おう 家づくりの教科書

土地っていくらで買えるの?相場の調べ方を詳しく解説します!

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注文住宅を検討しているあなたは住みたい場所が決まっていますか?

家づくりの始まりは「土地を買う」ことから始まります。

土地の価格は敏感で、新しい道路計画や流通量、方角、周辺の環境や人気がどのくらいあるかなど、様々な要因によって相場が変動します。

極端な話で言うと、道路を挟んでこっち側とあっち側で土地の価格が全然違うということもあるんです。

以前、土地選びの時にこんなところに着目するとお得に買えるかも・・・という内容の記事を書きました。

では、そもそも土地の相場とはどうやって知ればいいのでしょう?

欲しい土地がはたしてお得なのか、それとも近隣の相場よりも割高なのか?

希望の土地を賢く選ぶためにも、「相場」を知ることは大切です。

相場を知れば、お得な土地に気付くようになりますよ。

今回は仲介業者や住宅買取業者が住宅や土地の査定をするときに、実際に行っている相場調査方法の一部をご紹介します。

この記事を読んでほしい人

  • 色々な地域の土地の相場を知って比較してみたい
  • とにかく相場の安い地域の調べ方が知りたい
  • 自分が気に入っている土地が適正価格なのか知りたい

 

土地の相場を現在販売中の土地の値段から調べる

仲介業者(不動産屋)のチラシをチェックする

まず多くの方がここから土地探しを始めるのではないでしょうか?

新聞の折り込み広告など、仲介業者のチラシで値段をチェックするのがいちばん手軽な方法です。

 

チラシに載っているような土地や建物の情報には大きく分けて3つの種類があります。

売り主と一般媒介契約を結んでいる物件の情報

専任媒介契約を結んでいる物件の情報

専属専任媒介契約を結んでいる物件の情報。

細かい説明は割愛しますが、結論から言うと

専属専任媒介契約 > 専任媒介契約 > 一般媒介契約

という順で仲介業者が売りたい物件(チラシに力を入れたい物件)が決まっています。

つまり、チラシ内ですごくお勧めしている物件(掲載しているスペースが大きい物件など)は、

  • 土地や物件の価値がありおすすめ
  • 相場よりも安くてお買い得

ということではなく、そのチラシを使っている仲介業者が「売りたい物件」ということが多々あります。

また、不動産取引には「指値(さしね)」と言う交渉方法があります。

売り出している金額に対して買主が「○○○○万円にしてくれたら買いますよ」と購入金額を買主が指定するケースです。

そもそも売り出し金額(チラシに載っている金額)は、売り主が売りたい金額ってだけです。

例えば、ローンがまだ○○万円残っているからそれ以上の金額にしたいとか、売り主の都合が反映されている金額の場合があるのです。

逆に売り急いでいるから安く金額設定している場合もあります。

実際に売り急いでいる物件をお得に購入した話はこちらからどうぞ。

もちろん、近隣の相場は考慮したうえで価格設定しています。

繰り返しになりますが、仲介業者のチラシに載っている土地の金額はあくまで売り出し価格のことです。

  • 購入希望者の予算に届かない場合
  • 明らかに近隣の相場とずれている

こんなときは指値をし、売り主が納得すればその金額で取引が行われます。

つまり何が言いたいかというと、チラシの値段と最終的な取引価格とは違う場合があるわけです。

なので、相場としては「買う側」ではなく「売る側」の相場ということになりますね。

 

インターネットの不動産情報をチェックする

インターネットのいいところは何と言っても情報量の多さ。

そして、情報を手間なく集められるところ。

わざわざ複数のチラシを見比べたり、不動産屋さんへ話を聞きに行く必要もありません。

この方法で土地の相場を調べている人が一番多いかもしれませんね。

基本的にはレインズやアットホームという、仲介業者が共有で使う物件情報登録システムによる共有情報になります。

なので、仲介業者によって大きな違いはありません。

しいて言うならば、オリジナルの画像が多い不動産屋さんを選ぶといいかもしれません。

物件をHPに載せる前にきちんと現場へ行って確認している仲介業者は、自社の社員が撮った写真を載せています。

とにかく手当たり次第にHPに載せて、物件のことをほとんど知らないといういい加減な不動産屋さん、結構あります。

けれど、専任媒介(契約している不動産屋にしか売買できないという契約) の情報などは他業者には共有されないこともあるので要チェック。

  • 離婚するから自宅を売りたい
  • 実は差し押さえが入っているから競売になる前に売りたい

このような「隣近所にはあまり知られたくない」という案件がたまにあるんですよね。

こういうのを未公開物件と言ったりするんですけど、実はお得に買えるチャンスがあります。

大々的に広告活動ができないので、購入希望者がとても貴重な存在になります。

なので、購入希望者の希望(指値や条件など)を受け入れてもらえることが多々あります。

なんとかこの商談で話がまとまるよう、営業マンが買主の味方になってくれるかも。

また、債権者が絡んでいる未公開物件の場合(競売になりそうな物件)、債権者(銀行や保証会社)と高度な交渉が必要になります。

未公開物件をお得に買うには、未公開物件の扱いに慣れている業者を探すといいですよ。

こちらのサイトには未公開物件についての詳しい説明が書いてあるのでぜひチェックしてみてください。

>>非公開物件・未公開物件を探すならタウンライフ不動産売買 公式HP

 

 

土地の相場を国が発表している土地評価額から調べる

地価公示価格(国土交通省土地鑑定委員会)

毎年1月1日時点において、都市計画区域の中で標準的な土地1㎡あたりの「正常な価格」を判定し公表している価格のことです。

ここで言う「正常な価格」とは、売り急いでいたり、何か特別の事情がない一般的な売買において取引が成立すると思われる価格のことです。

特別な事情とは

  • 離婚からの財産分与
  • 相続税が払えないため現金化したい
  • 差押が入ったので競売になる前に売りたい
  • 近所の人に気づかれずに売りたい
  • 物件に致命的な瑕疵がある

先にも書きましたがこのように特別な事情がある場合、相場よりも安く購入できることが多いです。(ただし未公開の場合が多い)

地価公示価格は、不動産屋や住宅買取業者が土地の査定をするときに参考にすることが多いです。

毎年ニュースで「銀座山の楽器店本店」の値段が上がったとか下がったとか報道されますが、これが地価公示価格ですね。

その年の不動産取引の指針にもなっています。

実際の売り出し額は、公示価格による相場が一番近いかもしれません。

>>標準地基準値検索システム 国土交通省地価公示・都道府県地価調査

 

路線価(国税庁)

路線価とは、道路に面している宅地の1平方メートルあたりの評価額です。

公示価格と違うところは、課税価格(固定資産税や贈与税など)を計算する際の基準となるもので国税庁により毎年発表されているということです。

路線価がない地域もあり、その場合評価倍率表というもので算定することができます。

路線価は地価公示価格等を基準として算定した価格の80%により評価しているので、実際の市場取引価格と比べると安くなっています

住宅買取業者が一般のエンドユーザーから住宅や土地を購入するときは、路線価が基準になっている場合が多いです。

つまり、路線価くらいで購入出来たらかなり相場よりも割安、ということですね。

>>財産評価基準書 路線価図・評価倍率表

 

 

土地の相場を取引事例から調べる

 

今度は実際に取引した金額から土地の相場を調べる方法です。

相場を調べる方法としては一番おすすめ。

実際の市場価格を調べることができます。

取引事例の相場をわかっていれば、指値がしやすいのでぜひ取引事例をチェックしておいてください。

土地を購入する際に、住みたい場所から決めるという人が多いと思います。

国土交通省が提供する土地総合情報システムというサイトの不動産取引価格 情報検索で是非、希望の場所をチェックしてみてください。

 

まずは左下の3地域を選ぶの欄を入力してください。

神奈川県/横浜市青葉区/美しが丘というところで検索してみます。

 

美しが丘周辺の地図が出てきました。

いくつか地名の隣に数字が書いてあるのがわかるかと思います。

そのうちの一つをクリックしてみましょう。(画面赤枠)

水色の枠に

土地取引件数:119件
取引価格情報: 14件

と書いてあり、その下に詳細表示と書いてありますので、ここをクリックしてみましょう。

 

するとこのような画面に切り替わります。

これは直近にこの地域で行われた土地取引の詳細になっています。

これが、いわゆる販売事例です。

この表を見てみると、その地域の大体の相場がわかってきます。

買取業者や仲介業者もレインズというシステムによって近隣の取引事例を把握しています。

なので、明らかに近隣の相場よりも高い場合は、少し値引きをしてくれる可能性があります。

逆に明らかに安い場合は売り急いでいる何らかの原因があると考えられます。

売り急いでいる物件こそ、安く買えるチャンスなので、相場よりも安い原因をそれとなく探ってみましょう。

 

土地の相場を調べて賢く購入するために今すぐやるべきこと

長々と書き、混乱させてしまったかもしれません。

これらの情報をすべてチェックするというのは、忙しい人にはちょっと難しいかもしれません。

私がおすすめする一番賢い土地の探し方は

大体の希望の場所をおおまかにピックアップする

ピックアップした地名の販売事例をチェックして相場を頭に入れる

その中で相場が予算内の場所(地名)をさらにピックアップする

ピックアップした場所の近隣のリサーチをして絞り込み(例えば駅までの距離、買い物施設、学校までの距離など)

まずはここまでが希望の土地のエリアの選び方。

まずは販売事例を参考にエリアから決めてみましょう。

ポイントは地名を3個くらいまで絞ること。

あまりにも数が多いと情報が多すぎて振り回されます。

ここまできたらあとは集中的に土地の情報を探すのみ!

これはもう、先ほども書いたようにインターネット検索が簡単でおすすめ。

とくに、訳ありの未公開物件を意識しながら検索してみてください。

理由はもうお分かりですね。

未公開物件は相場よりも安く購入できることが多いからです。

これは地域の相場を知っているからこそ気づける賢い裏技です。

 

\未公開物件を一括検索する/

 

不動産屋で土地を探す場合、あなたが希望する土地に出会えるかどうかは、担当の営業マン次第です。

これはもう、残念ですが現実です。

不動産屋が売りたい物件ではなく、あなたが欲しい物件を探してくれる営業マンかどうか。

不動産屋さんって、一番最初に対応してくれた人がずっと担当の営業マンになることが多いので、結構切実な問題です。

そう考えると、インターネットで検索して、ある程度希望の土地を絞っておくのが一番賢い方法かも。

 

 

 

 







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