土地 家づくり

土地購入の流れを4ステップで解説!【予算・土地探し・申込・契約】

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憧れのマイホーム。
せっかくだったら注文住宅で家を建てたい

けれど、いったい何から手をつけたらいいかわからない!!という人って、意外と多いかと思います。

注文住宅を建てたいのなら、まずは土地を購入しましょう。

土地の購入には大きく分けて次の4ステップが必要です。

  1. 土地探し
  2. 申込み
  3. 契約
  4. 引き渡し

今回は、注文住宅を建てたいけれど、まず何をすればいいのかわからないというあなたのために、土地探しから土地の契約までの流れを詳しく解説します。

  • 予算の決め方がわからない
  • 自分の年収でいくらくらい借りられるのか想像つかない
  • 土地の探し方がわからない
  • 契約ってどうやってやるのか不安

という人は是非ご覧ください。

 

土地購入までの流れ ステップ①予算を決める

すべて理想通りの素敵な家を建てるためにはそれなりの資金が必要。

お金が有り余っている、というリッチな人は予算なんて決めなくてもいいけれど、

注文住宅を建てたい多くの人は予算と現実とのギャップに悩むことになるはず。

 

自分の収入でどのくらいの金額を借りられるのか、

また、借りたとして30年、35年ときちんと返していけるのか、

しっかり計算してこの先の人生のシュミレーションをしながら予算を決めよう。

 

頭金の金額を決める

住宅を購入する際は土地の金額と建物の金額のほかに「諸費用」というものが含まれます。

銀行で住宅ローンを組むときに、土地と建物に「抵当権」という権利をつけられます。

これは「あなたがローンを払えなくなった時にはこの家と土地を銀行(もしくは保証協会)が貰いますよ」という担保のようなもの。

なので、銀行は通常土地と建物に対する購入代金のみを住宅ローンとして貸してくれるのです。

けれど実際は、先ほど出てきた諸費用というものが必要になります。

その分は銀行は貸してくれないので、頭金として現金で用意する必要があります。

 

また、この頭金が多ければ多いほど月々の返済額が少なくなるほか、銀行からのイメージがよくなります。

「この人はこれだけの金額を貯めることができたんだから、お金を貸しても安心だ」と、ローンの審査にも有利になるのです。

 

これらのことを踏まえたうえで、今あなたが注文住宅を建てるために使える現金がいくらくらいなのかを計算してみてください。

ここで注意点として、住宅ローンを組む際は、車やクレジットカードなどほかのローンを全額返済するのが鉄則ということ。

最近だと携帯電話の分割購入分もローンとカウントされることがあるので注意が必要です。

頭金として使える現金から、現在借りているローンを全額返済した残りが実際の頭金額となります。

 

住宅ローンをいくら借りるか決める

まずは注文住宅を建てるのってどのくらいお金がかかるのか?

国土交通省の統計によると、全国の持ち家一戸建ての一戸あたりの工事費予定額平均が2,340万円とのこと。(全国平均)

(抜粋:国土交通省の建築着工統計調査の住宅着工統計(2019年8月))

上の表によれば、

2019年8月の建築戸数は一戸建て(全国)が22,472戸

床面積の合計が2,880,889㎡

1㎡あたりの工事予定額が20万円

まとめるとこんな感じ。

  • 38坪の一戸建てを2,340万円で建築予定(全国平均)
  • 坪単価は66万円くらい(全国平均)

あくまで予定額ってところがポイントで、実際の金額は多少上がってると思われます。(経験上・・・)

大体目安として2階建ての場合

  • 最低限の設備や内装で2,500万円
  • 1階増えるたびに+1000万円

なんていう話を聞いたことがありますが、統計調査を見てみても2500万円くらいを目安とするのがよさそう。

建築費用の目安

    • あまり贅沢をしない木造2階建ての建築費用の最低限の目安は2500万
    • ローコスト住宅だと2500万円以下
    • 設備や建築会社にこだわるのならば2500万円以上

借りれるだけ借りちゃえば理想通りの家が建てられるかも・・・

と思いがちですけどちょっと待って。そこは冷静に。

  • これから転職の予定は?
  • 給料は上がりそう?下がりそう?
  • 現在共働きのご夫婦は子供が生まれる予定は?
  • その時、奥さんか旦那さんの収入が下がったりなくなったりすることはありそう?

それらのことを踏まえたうえで、現在支払っている家賃を目安に月々の返済額をイメージしてみましょう。

今の家賃より多く払えそうか、もっと少なくしたいか、据え置きか、を考えてみよう

大体の予算のイメージが出来上がったら、実際に自分がどのくらい借りられるのか仮審査をお願いしてみましょう。

本格的な審査には実際に建てる家の図面などが必要ですが、仮審査なら簡単にシュミレーションしてもらえます。

数千万円のお買い物ですから、金利が0.1%違うだけでも年間にしたら大きな違いになります。

35年ともなると・・・想像しただけで恐ろしいです。

一括審査なら金利や月々の返済額の比較ができるのでお勧めですよ。

>>住宅ローンは複数金融機関に仮審査を申し込んで比較!全国60銀行からシミュレーション&最大6銀行に仮審査申し込み

どのくらいお金を借りられるのか最初に分かっていないと安心して計画できないよね。

 

 

土地購入までの流れ ステップ②土地を探す

さて、予算が決まったらいよいよ土地探しスタート。
実はひとくちに『土地』と言っても、市場に出回っている土地には大きく分けて次の3つのパターンがあります。

更地売り

古家付き土地

建築条件付土地

更地売り

いわゆる空き地のこと。

何も建物が建っていない状態。

売主が個人の場合と会社(建売業者やホームメーカー)の場合がある。

 

古家付き土地

住宅としての価値がないとされる古い建物が建っている土地。

木造の法定耐用年数が22年とされているので、築20年以上の家が古家とされることが多いです。

注文住宅を建てるのなら古家を取り壊さなきゃいけないので、その分の解体費用が必要

ただ、物件によっては、解体費用分が相場より安くなっていたり、売り主さんが解体費用分を出してくれることもあります。

これは、不動産屋さんの交渉によるところが大きいから、腕のいい営業マンにお願いするのも土地を安くする重要なポイント。

 

私が古家付き土地を買ったのは全部で2回あります。

1回目はそのまま古家をリフォームして入居したのですが、未登記の大きな倉庫がありました。

相談の結果、倉庫の解体費用は売り主さんに出してもらいました。

2回目はうちが古家の解体費用を持ったけれど、訳があって安く購入することができました。

 

少し余談になってしまいますが、古家をリフォームして住む場合は注意が必要です。

木造の場合は、特に気を付けたいのがシロアリの被害。

中古住宅の内見のポイントも記事にしました。

古家付きをリフォームしてしばらく住みたいという人はこちらの記事も是非読んでみてください。

 

 

建築条件付きの土地

家を建てる建築会社が決められている土地。

多くが更地売りのもの。

建築会社が土地の売り主の場合がほとんどなので、不動産屋を通さずに直に売り主から購入すれば仲介手数料が必要ありません。

土地の価格自体も、一般的な相場よりも安いことが多く、その代りうちで家を建ててね、という感じ。

条件はずしという契約(好きなメーカーで建てられる)も可能。

その場合は条件を外すための手数料などを取られて結局相場通りの価格かそれ以上になることがほとんど。

土地の相場の知り方についてはこちらの記事で詳しく解説しています。

 

土地を選ぶときに、こんなところをチェックしておくと家を建てた時に後悔しないよ、という土地を賢く選ぶためのポイントは以前の記事で詳しく書きました。

こちらの記事を参考にしつつ、相場をチェックして土地探しをしてください。

 

 

土地購入までの流れ ステップ③購入申込書を書く

購入申込書とは?

土地をはじめ、不動産の情報はそのほとんどが仲介業者間で共通の情報として共有されています。

(一部、未公開物件も存在します。)
>>未公開物件を探すならタウンライフ不動産売買 公式HP

つまり、あなたのお気に入りの土地が見つかったとしても、全国各地のすべての仲介業者がその情報を閲覧することができるのです。

もしもあなた以外の誰かもその土地を気に入った場合、先に購入申込書(買付証明書)を書いたほうが優先的に購入することができます。

(一括現金購入の場合や、先に購入申込書を書いた人が値下げ交渉をした場合など一部例外もあり)

この購入申込書自体に法的な効力はありません。

「私はこの物件を購入しますよ」という売り主に対する意思表示です。

購入申込書には、購入する場合の条件などを書き込むことができます。

  • 古家付き土地で古家を売り主に解体してもらいたい
  • 値引きしてもらいたい
  • 引き渡し時期を相談したい

など希望があれば、この時点で申し入れしましょう。

また、売り主がこの条件では無理ですよとなる場合も当然あり得ます。

その場合は、お互いが譲歩できるよう交渉を進めるか、ほかの物件を探すことになります。

購入申込書を書いた時点で、ほかの不動産屋に情報が流通されなくなるというイメージだよ。

 

申込金を払う

購入申し込みを書く際に、「申込金を払ってください」と言われることがあります。

申込金とは、購入の意思があるという根拠を売り主に表すものとし、冷やかし客やキャンセル前提の客の防止のための措置とされています。

そのため、この申込金は不動産屋にではなく、売り主に支払います。

契約をするまでは、キャンセルをしたとしても違約金など発生することはありませんし、申込金も返金されます。

(返金トラブルが多いので、預かり証は必ず保管しておくこと。)

逆に、予定通り契約まで済めば後述する手付金や諸費用に充当されます。

申込金は業者によってバラつきがありますが、3万円~10万円くらいが一般的です。

 

 

土地購入までの流れ ステップ④契約する

重要事項説明書の読み合わせ

不動産売買の場合、宅地建物取引士による重要事項説明書の説明が義務付けられています。

重要事項説明書(以下、重説)とは、いわば物件のプロフィール帳のようなもの。

全日本不動産協会のHPに重説を聞く上でのポイントについて、分かりやすい図があったので載せておきます。

(参考:公益社団法人 全日本不動産協会HPより)

 

不動産売買契約書の確認と調印

重説の読み合わせが終わり、両者が納得して調印が済んだらいよいよ契約です。

物件自体の説明である重説と違って、契約書では取引の内容や条件をお互いに確認します。

契約書は買主、売り主の両者が不利益を被ることなく契約を締結することを目的としています。

境界が現時点で不明確な場合や契約のための特別な条件がある場合などは、契約書をきちんと確認するように。

 

手付金の支払い

不動産の契約の場合、手付金の支払いがあることが多いです。

先ほどの申込金は「購入の意思の根拠」を売り主に示すのためのお金でした。

手付金は、両者が安易に取引をキャンセルすることができないようにするための措置です。

少し難しく聞こえますが、一番の違いは返金されるかされないかということ。

契約書に必ず記載されていますが、もしも取引を買主がキャンセルしたければ手付金は売り主に没収されます。

逆に売り主がキャンセルをしたい場合は、手付金を買主に返還し、さらに手付金と同額を買主に支払います。(倍返し)

取引によって手付金の金額は異なりますが、売買代金の10%という場合が多いです。

また、もしも頭金に余裕がなく、手付を用意できない場合は相談にのってもらえることが多いです。

手付金は予定通り決済(売買代金の支払い、住宅ローンの実行)することができれば、売買代金の一部に充当されます。

 

 

土地購入までの流れで一番大切なことは・・・

以上が土地購入の契約までの流れになります。

不動産買取業者として何度も契約の場に立ち会いました。

プライベートとしても2度、不動産の売買契約をしました。

人生で、こんなに自分の名前と住所を書くことってないだろうというくらい、とにかく書面が多いです。

それだけ重要で、慎重さが必要という事です。

申込と違って、契約書を交わした時点で安易なキャンセルはできなくなります。

だからこそ、希望通りの土地を見つけることがとても重要です。

 

先にも書いたように、不動産屋はどこも同じ情報を共有しています。

具体的に言うと、レインズという不動産の情報を業者間で交換するためのネットワークシステムがあるのです。

不動産屋は、お客さんが物件を売りたければレインズに販売図面を登録し、物件を買いたければレインズから販売図面を検索します。

しかし、事情があって情報を公開してほしくない、という案件もあるのです。

  • 離婚による財産分与のため家を売りたい
  • 差し押さえが入っているから競売になる前に売りたい

近所の人にばれたくない事情がある場合など、こっそり販売活動をしてほしいというケースがあるのです。

そのような物件を未公開物件あるいは非公開物件と呼びます。

この未公開物件こそが狙い目です。

なぜなら、大体的に販売活動をすることができない物件の為、購入希望者がいた場合とても貴重な存在になります。

そのような物件の場合は早く売却したくて、購入希望者の条件を受け入れてもらえることが多いのです。

業者が物件を買取する場合も、このようなワケあり物件を狙って安く買います。

私が未公開物件を購入した時は

  • 指値(こちらが希望の値段を指定すること。値下げの交渉)
  • 引き渡し時期の調整
  • 未登記だった倉庫を売り主負担で解体してもらった

これらの交渉に成功しました。

土地を探すときには、ぜひ、未公開物件も視野に入れて探してみてください。

 

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