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土地選びのポイント【短所を長所へ】発想の転換でお得に買う

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注文住宅を建てるならまずは土地選びから

ということで、今日は土地がテーマ。

土地選びをする時にどんなことに注意して、何を優先するべきかを、もと住宅買取業者のあさみが解説します。

広くて明るくて便利なところがいい!と思うのは当たり前。

だけど現実的には予算と理想のバランスが取れている土地を探すのってなかなか難しい!

そんな、家作りが始まって早くも土地選び難民になってしまったあなたのために、予算を抑えつつ、満足のできる土地選びをするためのポイントを書いていきます。

土地選びのポイントは土地の短所に向き合う事

場所・交通の便をとるか価格をとるか

土地選びをする時に、まずはここから絞っていく人が多いのではないでしょうか。

これはなかなか難しいところで、そもそも当たり前のことですが交通の便や環境がいいところは、そうでないところに比べて土地の価格(坪単価)が高くなっています。

つまり極端に言うと、広くて少し不便なところを選ぶか、狭くてもいいから生活するのに便利な場所を選ぶかになります。

住む人の生活スタイルや行動範囲によるところもあるので駅から遠い場所が一概に不便な場所とも言えませんが、やっぱり公共の乗り物による交通の便がいいところは魅力的だと思います。

この場合、「便が悪い」と言う面はその土地の短所になりますが、その反面「安い」「広い場所に住める」「車があれば気にならない」などプラスの面も判断材料のひとつになるはず。

私の経験上ですが、男性のほうが交通の便がいい場所を選び、女性は環境や広さを選ぶ人が多いと感じます。

一般的に、土地の購入を検討している人は20代~40代が多いと思いますので、現在の状況だけでなく、将来家族構成が変わったときのことも念頭に入れて家族で話しあうべきだと思います。

日当たりは建築会社によっては気にしなくてもよし

個人的な意見を言わせていただくと、日当たりの悪さは設計で十分カバーできます

ただ、設計の縛りが多かったり設計がプラン化されてしまっているような大手メーカーだと、中庭を設置したり大きな窓を設けるくらいの対処法しかないかもしれません。

私自身、大手メーカーを含め本当にたくさんの建築会社さんに図面を書いていただきましたが大手メーカーは万人受けのする『一般的な住宅』がほとんど。

もちろん、これはこれでいいんですけど意外と小さな工務店などに斬新なアイディアを出していただいたりしました。

上のサイトを使って私も間取りの作成をお願いしましたが、いろいろな会社の間取り図を比べてみると私が言いたいことがわかってもらえると思います。

ちなみに、このサイト、もちろん無料だしほかの比較サイトと違って大体の予算まで出してくれるのでおススメですよ。

(ここだけの話、私の場合は希望の間取りは自分でほとんど決めていたので、あとはメーカーごとの費用が知りたかったんです・・・。)

もちろん無料なのでいろいろな会社に間取りを書いてもらったほうがいいですヨ。

資料が届くとテンション上がります。笑

私自身は大学で設計の勉強をする中で、設計によって土地の短所を長所に変える面白さを知っています。

なので、日当たりが悪いからと言って候補からすぐさまはずしてしまうのはもったいないなと思います。

もちろん、日当たりがいいことに越したことは無いのですが、そこは設計士の腕の見せ所だったりします。

当然ですが、日当たりが悪いということは価格にも反映しています。

安く土地を買って日当たりの悪さをカバーしてくれる間取りを作ってくれる建築会社さんにお願いすると言うのもアリだと思います。

日当たりに関する私の考えはコチラの記事をどうぞ。

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旗竿状の土地は長所になる場合もある

実はこれ、私が土地選びをしていたときに一番先に考慮したポイントです。

といっても、私の場合は、四角い土地を探していたので旗竿状の土地は『短所』だったんですけど。

いわゆる『旗竿地』とか『敷地延長』と言われるようなL字型の土地の場合、通路部分の土地は建築面積に算入できません。

なので、同じ坪数でも土地の形が四角い場所より安くなります。

土地を探しているときは不動産屋のチラシやホームページなどをチェックすることが多いと思います。

回りの相場と比べてやけに安い物件は土地のみ、建物付きにかかわらず土地の形が悪い場合がよくあります。

このような旗竿状の土地の場合、何が困るかと言うと

  • 実質的に家が建てられる面積が小さくなってしまう
  • 車が並列で停められない場合がほとんど

ということ。

我が家の場合は車を夫婦それぞれ所有しています。

  • 共働きで生活リズムにズレがあるため縦列駐車だと面倒
  • お互いホームパーティーが好きなので友人の車も停められるようにしたい
  • 駐車スペースのほかにB.B.Q.をするスペースが欲しい

ということで、なるべく四角い土地が希望でした。

 

ただ、相場に比べて値段が安いのは大きなメリット

駐車場は1台分もしくは必要ないという人にとってみれば、

  • 通路部分は駐輪スペースにする
  • 家の玄関が奥まっているから子供の飛び出しなど安心
  • 植栽を楽しんだり庭スペースとして使える
  • 物を置くスペースとして使える

という考え方もあるかもしれません。

不動産の転売目的で無い限り、土地の短所は住む人によっては長所にもなりえると思います。

 

周りの住宅の外壁を観察する

これも私が土地選びをする際、重要視したポイントです。

気に入った土地が見つかった場合は、是非となり近所の家の外壁をチェックすることをおススメします。

やけにカビやコケのようなもので汚れている家が多かったらその地域は要注意です。

すぐ近くに川や水路があったり、むかし沼や田んぼだったところを宅地にした場所かもしれません。

 

土地を購入して住宅を一から建てる場合、地盤調査をすることが多いかと思います。

以前沼や田んぼだった土地は地盤がゆるく改良工事が必要となり、予算がオーバーしてしまうと言うこともありえます。

近くに川や水路がある場合は特に念入りに、ハザードマップで災害の有無や可能性を調べてください。

国土交通省 ハザードマップポータブルサイト(全国の市町村のハザードマップが閲覧できます)

また、周りの住宅と比べて明らかに土地が低い土地は、雨が降ったときに自宅に水が流れ込んでくる場合があるので避けるべきです。

同じ理由から、自宅内に大きな高低差がある土地(駐車場から階段を上って玄関、という土地)も要注意です。

住宅買取業者で働いているとき、このような住宅はとても安く買い叩いていました。

地名に沼、田、池など水に関する漢字がついている場合は少し気をつけてみてください。

 

用途地域をチラシでチェックする

ちょっと耳慣れない言葉かもしれませんが、不動産屋のチラシをよく見てみると必ず載っています。

簡単に言うと、その土地にどんなものを建てる事ができるか、土地の用途を13種類に分類しているものです。

たとえば、第一種低層住居専用地域

ここには学校や幼稚園などは建てられますが大型商業施設や病院、工場などは建てられません。

閑静な住宅街をイメージしてもらうといいかもしれません。

名前のとおり、高さにも制限があるので高い建物は建てられません。

建蔽率(敷地に対して、住宅の1階部分の広さの割合)や容積率(敷地に対して住宅全体の延べ床面積の割合)が低く、土地の広さに対してゆったりと建築されています。

住宅が多く建ち並んでいるようなところや、人気の住宅街などは、この第一種低層住居専用地域が多いです。

ただ、人が住むための地域なので、近隣への日当たりの配慮など、規制が多い地域ともいえます。

 

ちなみに我が家の場合は準工業地域です。

ここは、『環境を害する恐れのない工場』の利便性をはかる土地と言うことで、工場だけでなく店舗や遊戯施設や住宅が混在する地域です。

じつはこの準工業地域、個人的にはおススメです。主なポイントとして

第一種低層住居専用地域に比べ土地の価格が安い

建蔽率や容積率が大きいため、土地一杯に建物を建てる事ができる

周りに店舗が多く生活するのに便利

用途地域は好みによるところが多いかと思います。

チラシに記載されている地域名を見れば現地に行かずとも大体の環境がわかるかと思うので、是非チェックしてみてください。

 

権利、境界はしっかり確認すること

ここからは少し難しい話。

だけど、土地や住宅を購入するに当たって一番大切なことです。

 

ほとんどの人が仲介業者の仲介によって、なおかつ住宅ローンを使って購入すると思うので難しいことは考えなくてもいいのだけど

境界がきちんと決まっているか

権利は所有権

このふたつはきちんと確認すること。

 

境界と言うのは、隣接する土地との境界がきちんと決められていて、なおかつその場所に鋲や石など印となるものが入っているかどうか

きちんと測量されていると言う証拠でもあるし、お互い合意の上、境界を定めたと言う大切な印です。

きれいに区画されている土地ならほぼ間違いなく問題ないでしょう。

けれど、すごく広い土地や田舎のほうでは、現地を見に行ったときにそれとなく仲介業者にと確認したほうがいいかも。

境界はちゃんと入ってますよね?」でOKです。

 

所有権と言うのは、字のごとく、その土地(建物)を所有していますと言う権利。

抵当権、借地権など、要注意の権利はいくつかあるのだけれど、とにかく所有権かどうかを確認すればOK。

住宅ローンで家を買うと、金融機関に「抵当権」と言う権利を設定されます。

これはローンを借りた人がお金を返せなくなったときにこの土地(建物)は返してもらいますよ、という担保の意味がありあます。

たまにあるトラブルとして、その抵当権が付けられたまま売りに出されている場合が要注意。

住宅を売ったお金でローンを返すというイメージ。

抵当権を金融機関にはずしてもらえなければ契約は無効にするなど、特約が必要なので要注意。

権利関係は特に重要だから、チラシにどの権利なのか載っているので、難しいことは考えずにとにかく、所有権かどうかを確認してください。

このふたつがきちんとしていないと、まず住宅ローンは通りません。

仲介業者がついているならほぼ100パーセント問題は無いと思うけれど念のため。

 

 

土地選びのポイント まとめ

長々と書きましたが、つまるところは結局は優先順位をつけられるかどうか。

大事なことは、自分の暮らしには何が必要で何が不要かを選ぶこと。

それも、なるべく現状だけでなく長期的な視点で考えること。

住宅を建てる段階でも同じことが言えますが、この取捨選択ができないと一生決められません。

あちこち見すぎて決められない。これ、不動産あるあるです。

 

今回この記事であげた点は、どれも人によっては短所になりうる点です。

けれど3番のコケだらけと6番の権利関係以外は、考えようによっちゃ、短所ではなくなるかも。

むしろ、短所のある土地は相場よりも安くなるのでお得に購入できて長所になっちゃうかも!

土地選びの成功のポイントは、

日当たりや立地のよさ、土地の形など土地の長所ばかり見ない。

その土地の短所こそよく見て、それが本当に自分にとって短所になるのか考える。

ひょっとしたら、土地の価値としては短所だけれど自分にとっては短所にはならないかもしれないと発見できるかどうか。

です。

不動産は縁だと私は思っているんですけど、直感で決められない場合は私が書いたような項目を点数化して合計点で考えてみてもいいかも。

この記事を読んでくださった方が最高の土地を見つけられますように!

 

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